در این خصوص به نظر می‌رسد با توجه به کلیات اشاره شده از جمله به دلالت قسمت اخیر ماده ۱ قانون که مقرر می‌دارد واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می­ نماید اقدام دوم اداره ثبت به جهت اینکه اداره ثبت دارای صلاحیت کامل جهت رسیدگی به امر افراز بوده هم با مقررات منطبق بوده و هم با عدالت و انصاف نزدیکتر است. فلذا متوقف نمودن امر افراز و ارشاد افراد به طرح دعوی رفع تصرف و یا خلع ید فاقد وجه قانونی است چرا که اصولا متقاضیان افراز کسانی هستند که با شرکای مشاعی خود دارای اختلاف بوده و به دلائل گوناگون قصد دارند از وضعیت اجرایی رهایی یابند. این موضوع ‌در مورد اشخاص ثالث که متصرف ملک بوده و مدعی حقی باشند نیز تسری دا شته و النهایه مدعی حق می ­تواند پس از ورود مأمورین اداره و انجام بازدید، با مراجعه به دادگستری اقامه دعوی نماید. اما مأمورین اداره ثبت نیز نمی ­توانند به صرف عدم امکان ورود درخواست متقاضی را متوقف و وی را مجبور به طرح دعوی در دادگستری نمایند.

در پاسخ به سوال پنجم باید گفت به صراحت و اطلاق ماده ۶ آئین نامه اجرائی مبنی بر لزوم ابلاغ تصمیمات خود به کلیه شرکای مشاعی می­باشند اعم از اینکه نتیجه منجر به افراز و یا عدم امکان افراز پلاک گردیده باشد. توضیحا اینکه اداره حقوقی قوه قضائیه در ۷/۴۷۶۰ مورخ ۸۷/۱۰/۱۹ نظری مخالف بر این نظر اعلام نموده است (۵) در این نطریه بر پایه توسل به قید در صورتی که ملک قابل افراز باشد آمده در مواردی که ملک قابل افراز نیست لزومی به ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به سایر شرکای وجود ندارد و این در حالی است که قید فوق به ضمیمه نمودن فتوکپی نقشه افرازی باز می‌گردد و نه کلیت ماده. فلذا مقنن چنین مقرر نموده تصمیم واحد ثبتی باید به کلیه شرکای به ضمیمه صورتمجلس ابلاغ و در صورتی که ملک قابل افراز باشد یک رونوشت نیز از نقشه افرازی ضمیمه تصمیم گردیده و به کلیه شرکای ابلاغ گردد. در پایان ‌ذکر این مطلب را لازم به ضروری می­دانم که با توجه به تغییر الگوی مسکن و روند رو به رشد درخواست­های افراز و همچنین جلوگیری ‌از سلیقه­ای عمل نمودن واحدهای ثبتی، لزوم بازنگری دقیق و صریح در مقررات قانونی و آئین نامه اجرائی قانون به جهت ایجاد رویه واحد ضروری ‌می‌باشد.

و با توجه به اینکه در جاهایی از آئین نامه اجرائی لازم ابلاغ تصمیمات اداره ثبت به کلیه شرکای مشاعی ذکر گردیده است پس به نظر می‌رسد که حضور همه شرکای پس از اخطاریه اداره ثبت نسبت به وقت حضور در معاینه محل الزامی نباشد چرا که در صورت لزوم همه شرکای ابلاغ تصمیمات معنا ندارد (نظر شخصی نگارنده پایان نامه)

۳-۱-۵-افراز املاک مشاع

مشاع کلمه­ای عربی است به معنی بخش نکرده و ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد و قسمت هر یک مفروز و محدود نشده باشد آن را ملک مشاع می­نامند اما افراز در اصلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکای و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از جداکردن سهم مشاع بین شریک به نسبت سهم به دلیل اعتراض بر ادامه شراکت بموجب ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر یک از شرکای می ­توانند هر وقت که بخواهند تقاضای تقسیم ملک مشاع را بنمایند مگر در مواردیکه تقسیم مال بموجب قانون ممنوع شده یا شرکای به صورتی الزامی ملزم بر عدم تقسیم شده باشد ‌بنابرین‏ تقسیم انحلال اشاعه است و هر گاه نسبت به تقسیم بین شرکای تراضی باشد و طرحی را برای تقسیم ارائه نمایند و مایل باشند که آن را به حالت رسمی تبدیل کنند در اینحالت اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی اقدام خواهند نمود و تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می­ شود اما در صورتی که یک یا چند نفر از شرکای راضی به تقسیم نباشد در اینحالت دعوی افراز تحقق می­پذیرد.

۳-۱-۶-مراحل انجام افراز

بر اساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ ‌در مورد املاک مشاعی که جریان مقدماتی ثبت آن ها خاتمه یافته، اعم از اینکه ملک ثبت دفتر املاک شده یا نشده است، رسیدگی به درخواست افراز اینگونه املاک با اداره ثبتی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن اداره واقع شده است لازم به ذکر است که تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک مشاع کلا از طریق دادگاه انجام می­شد تا اینکه با تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع در این سال، وضعیت تغییر کرده و افراز املاکی که جریان مقدماتی ثبت آن ها پایان یافته باشد در اداره ثبت انجام ‌می‌گیرد.

مراحل

۱- اولین مرحله از عملیات افراز ارائه درخواست افراز و جهت درخواست افراز لازم است فرمهای یکسانی تهیه گردد که در آن مشخصات ملک مورد افراز و مشخصات کامل خواهان و خوانده و نشانی آن ها و چنانچه خواهان اطلاعی از نشانی خوانده و سایر مالکین ندارد این مورد صریحا در فرم دادخواست افراز ذکر شود.

۲- بموجب ماده یکم آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع، پس از تقدیم دادخواست افراز از سوی یک یا چند نفر از شرکای، رئیس ثبت درخواست را به نماینده ثبت ارجاع می­دهد و لازم است که درخواست با پرونده ثبتی و دفتر املاک تطبیق داده شود تا چنانچه درخواست ناقص باشد، مراتب با ذکر موارد نقص به خواهان اعلام تا نسبت به تکمیل آن اقدام نماید.