روستاها به عنوان نخستین واحدهای اجتماعی و مرکز استقرار و اسکان انسانها همواره، دارای سازمان اجتماعی و مدیریت بوده اند؛ مدیریتی با مفهوم گسترده تر و متفاوت با آنچه که امروزه تحت عنوان علم و یا فن مدیریت تدریس می شود. مدیریت روستاها در کشورهای جهان سوم که بخش اعظم جمعیت آنها را تشکیل می دهند. (به ویژه در ایران که تا چند دهه گذشته، بیش از سه چهارم جمعیت آن در روستا ساکن بوده اند) مدیریتی است متفاوت با مدیریت مزارع بزرگ و مدیریت روستاهای کشورهای صنعتی غرب. (طالب، م. ۱۳۷۱، ص ۵).
مفهوم نظام مدیریت روستایی در ایران، قانون های مدونی است که در جامعه روستایی به منظور رعایت نظام سلسله مراتبی، بهره برداری بهینه از فعالیتهای اقتصادی، ایجاد اصول درست در مناسب اجتماعی و برقراری روابط دولت و روستا، طی سالهای متمادی شکل گرفته است. نظامهای حاکم مدیریتی در محیط جغرافیایی روستا عبارت اند از: نظامهای اداری، اقتصادی و اجتماعی.
نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستاهای ایران را می توان به دور دوره کلی تقسیم کرد که عبارت اند از:
۱. نظام مدیریت روستایی کشور از روزگار باستان تا دوره معاصر.
۲. نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور در دوره معاصر.
دور دوم؛ یعنی نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور در دوره معاصر را می توان به چهار دوره زمانی مشخص به شرح زیر تقسیم کرد:

• • نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور پس از مشروطیت.

• • نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور پس از جنگ جهانی دوم.

• • نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی پس از اصلاحات ارضی.

• • نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور در دوره انقلاب اسلامی.

تقسیم بندی در شکل ( ۲-۱) هم نشان داده شده است.

دوره های مختلف نظام مدیریت روستایی کشور
نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور در دوره معاصر
نظام مدیریت کشور از روزگار باستان تا دوره معاصر
نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور پس از مشروطیت
نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور پس از جنگ جهانی دوم
نظام مدیریت و برنامه ریزیز توسعه و عمران روستایی کشور در دوره انقلاب اسلامی
نظام مدیریت و برنامه ریزی توسعه و عمران روستایی کشور پس از اصلاحات ارضی

شکل ۲-۱. تقسیم بندی دوره های مختلف نظام مدیریت روستایی کشور

۲-۶ . نظام مدیریت املاک روستایی کشور از روزگار باستان تا دوره معاصر

گردانندگان اجتماع و دولتها برای اعمال حمایت از حق مالکیت، راه ها و وسایل گوناگونی را به کار برده‎اند، از آن جمله ثبت اسناد و املاک در دفترهای ویژه ای است که از دیر زمان ملتها و اقوام مختلف به آن توجه کرده اند. البته در ثبت املاک بیشتر تاکید بر حفظ حقوق دولت و اخذ مالیات و حفظ املاک خالصه دولتی بوده است و برای این کار لوحه های مخصوصی تهیه می کردند و صورت دارایی ها و املاک دولتی را در آن می نوشتند (فاضل سرجویی، ۱۳۵۶، ص ۲۷).

قدیمی ترین سندی که تاکنون کشف شده و معرف قدمت ثبت املاک می باشد. لوحه ای است که ضمن حفاری در «تلو» به دست آمده و به موجب این لوحه اراضی شهر «دونگی» از شهرهای کلده به قطعات منظم هندسی(مربع، مثلث، ذوزنقه) تقسیم و نقشه برداری گردیده است. تاریخ این لوحه را به چهار هزار سال پیش از میلاد نسبت می دهند. مثال دیگر، لوحه ای است که در عملیات حفاری شوش به دست آمده است که حاوی قوانین حمورابی(کهن ترین قانون مدون جهان) است و در آن راجع به روابط صاحب ملک و مردم و نحوه انتقالات مطالبی درج شده است. از روی لوحه های حمورابی دانسته می شود. که بابلیها (حدود۱۸ سده پیش از میلاد) تفاوت مالکیت را از نحوه تصرف می دانستند و معاملات مختلفی در میان آنان جریان داشته است و طلبکار می توانسته جلب بدهکار را در صورت عدم تادیه بدهی خود بخواهد. این قوانین که بر روی سنگ کنده شده است مجموعه مقرراتی درباره عقود و احکام آن زمان مانند اجاره زمینها، مزارعه، مساقات، مضاربه، قرض و ودیعه، ازدواج و طلاق و. . . دیده می شود. در مواد ۴۴ و ۶۰ این قانون درباره نحوه نوشتن قرار داد اجاره و مدت و مبلغ آن مقرراتی وضع شده است (محمدی، ۱۳۸۳، ص ۲۲-۲۱).
از نظر مذهبی در دین زرتشت احیای زمین، آبیاری، تخم افشانی، درختکاری و گله داری از کارهای نیک محسوب می شده و نشان ستایش اهورامزدا بوده است. در اوستا آمده است:« کسی که گندم می کارد، راستی می افشاند وآیین مزدیسنا را پیروز می کند». ودر سرود زیبایی از وندیداد در پاسخ به زرتشت که از خداوند می پرسد «کیست که زمین را بیش از همه به شادی می آورد؟» اهورامزدا می گوید:«کسی که زمین را آبیاری کند و مرداب بخشکاند و از آن کشتزاری بسازد».
بزرگ ترین دیوان ثبت پیش از اسلام در بابل بوده است که روحانیان آن را اداره می کردند. افزون بر آن، تملک کشتزارها و کاخها و اموال و عزل و نصب خسروان در دست آنان بود و دیوان تملک زمین و نقل و انتقال اموال در معبد بزرگ«بل فرودک» نگهداری می شد. (محمدی، ۱۳۸۳، ص ۲۲۷). در ادامه پیش از آغاز تحولات تاریخی نظام ثبت اسناد و املاک در ایرانف به اختصار چگونگی تنظیم اسناد، وضعیت املاک و قانونگذاری در کشورهای قدیمی و متمدن جهان باستان (مصر، روم، یونان) ارائه می شود.
مصر: به طوری که از تاریخ و اکتشافات باستان شناسی بر می آید. ملتهای قدیمی به اهمیت و اعتبار ثبت اسناد و املاک پی برده بودند. تمدن درخشان پیش از میلاد در سرزمین نیل بر قانونگذاری رومیها و یونانی‎ها تاثیر فراوانی گذاشته، تشکیلات اساسی و اداری دوران فرعون ها در مصر توجه مورخان و پژوهشگران را جلب کرده است.
اجرای عقود و معاملات به وسیله «صنک» که در زبان مصر قدیم به معنی سوگند بود، انجام می شد. به این ترتیب که متعهد در حضور جمعی که شاهد بر انجام معامله بودند، سوگند یاد می کرد، مبنی بر اینکه مفاد تعهد را انجام دهد، به این ترتیب انجام معامله الزامی می شد. شهادت برای اثبات عقود و معاملات یک امر حتمی ولازم بود. نخوت، قانونگذارمعروف مصری که سمت وزارت«اوزوریس»سر سلسله فرعون ها مصر را بر عهده داشت نظام و قانوی هایی وضع کرد. او اموال را به دو قسمت منقول و غیر منقول تقسیم کرد. مردم حق تملک اموال منقول را داشتند لکن اموال غیر منقول به طور مطلق از آن امپراتور بودند و منافع آنها را به هر کس که صلاح می دانست، واگذار می نمود. غالباً منابع املاک در درجه نخست به روحانیان و در درجه دوم به اشراف و فرماندهان ارتش واگذار می شد، ولی مالکیت عرصه برای پادشاه به قوت خود محفوظ بود. گاهی هم در اثر تحولات سیاسی و تمایل امپراتور به اصل دموکراسی منافع املاک به عموم مردم واگذار می شد (همان، ۲۲۵-۲۲۶).
روم: در روم قدیم نوشتن اسناد و معاملات و عقود و تعهدات از سده ۱۳ پیش از میلاد به دو صورت معمول بود:«مشارطه شفاهی»و«مشارطه خطی» و پیش از آن، عقود به نام (نیکسوم) یا(نکسوم) انجام می شد به این ترتیب طبق عادات و رسوم، یک نفر به عنوان حامل میزان به اتفاق پنج شاهد در محلی- که برای انعقاد عقود آماده و معین بود- حاضر می شد و دو طرف عقد در حضور حامل میزان و شهود، جمله هایی را که حاکی از انعقاد عقد بود، رد و بدل می کردند و عقد بسته می شد.
بر پایه قوانین روم قدیم حامل میزان و شهود از ارکان ثابت عقود به شمار می رفت و انعقاد عقد به این شکل مخصوص بود. حضور حامل میزان اعم از آن بود که مورد معامله از اشیای قابل توزین باشد یا نباشد. در هر صورت، حضور او برای لزوم عقد شرط حتمی بود و این مطلب حاکی از یک رمز تقلیدی از عادات و عرف اقدام آن زمان بوده است. زیرا زمانی در معاملات نفوذ توزین می شده است و این رویه شکلی نسبت به معاملات و انعقاد عقود در روم قدیم جریان داشت تا آنکه دایره معاملات به موازات تمدن آنان توسعه یافت. و اندک اندک تشریفات زائد در انعقاد عقود لغو گردید و با الفاظی که حاکی از انعقاد عقد بود، معاملات انجام می شد و مفاد آن را به عنوان سند می نوشتند. بر اساس منابع تاریخی نوشتن سند را رومیان عصر باستان مانند بسیاری از قوانین دیگر از مصریان هم روزگار خویش اقتباس کردند. (همان، ص ۲۲۵-۲۶۶).
«سروپوس تولیوس» ششمین پادشاه روم مقرر داشت که افزون بر ثبت املاک، حقوق ارتفاقی مجاوران نسبت به آن ملک و به عکس نیز ثبت گردد و هر چهار سال یک، بار در آن تجدید نظر شود. دیوکلیسین دستور داد از تمام املاک روم مساحی و ممیزی به عمل آید و عده ای مهندس و مساحتگر به این منظور تربیت شد که نظر آنها در محاکم معتبر بود و این افراد از مستخدمان رسمی دولت محسوب می شدند. (جعفری لنگرودی، م، ۱۳۸۲، ص ۸-۷) ادارات به درجاتی تقسیم شده بودند، در درجه اول اداره وصول عایدات قرار داشت و پس از آن اداره ثبت اسناد و املاک به شمار می رفت. در این اداره همه نقل و انقالات و تصرفات نسبت به املاک غیر منقول منعکس بود. این اداره دفترهایی داشت که رونوشت اسناد مالکیت در آن ثبت می شد و اصل سند به صاحبان املاک تسلیم می شد. عقود اتفاقی و احوال شخصیه نیز در آن دفترها ثبت می گردید. این اداره در کاخ سرخ که یکی از کاخها و اداره های تابعه دربار بود و بر املاک نظارت می کرد، اداره می شد و درآمد آن صرف تهیه هدایایی می شد که به خدایان(امپراتورها) تقدیم می‎گردید.
یونان: در یونان قدیم به تاسی از دستور داریوش بزرگ بر ممیزی و مساحی زمینهای کشاورزی نامهای مالکان، مقدار مالیت، مشخصات ملک، اضلاح زمینها و دیگر ویژگیها در دفترهای مخصوصی به ثبت می‎رسید. مورخان نوشته اند سولون، قانونگذار معروف یونانی در سده ششم پیش از میلاد مسافرتی به مصر نمود و مجموعه قوانین برخوریس را همراه خود به یونان برد و از آن بسیار قوانین را هنگام وضع لوایح دوازده گانه که پایه و بنیاد قوانین غربی است، اقتباس نمود(همان، ص ۲۶۶-۲۲۳).
در ادامه ثبت اسناد و املاک ایران در دوره های تاریخی زیر بررسی می شود:
۱) روستاهای ایران پیش از دوره هخامنشیان
۲ ) دوره هخامنشیان و سلوکیان
۳) دوره اشکانیان وساسانیان
۴) دوره عباسیان
۵) دوره مغولان
۶) دوره صفویه
۷) دوره افشاریه و زندیه
۸) دوره قاجاریه
۹) دوره مشروطیت تا اصلاحات ارضی
۱۰) دوره اصلاحات ارضی
۱۱) دوره انقلاب اسلامی

۲-۷. بازتاب­ها واثرات صدور سند

ارزیابی‌های انجام گرفته بر روی این سیاست در طول برنامه‌های دوم و سوم بصورت موردی نشان داده است که اجرای سیاست صدور سند اماکن روستایی اثرات مثبتی در ابعاد اجتماعی - اقتصادی، کالبدی و مدیریتی - نهادی توسعه روستاهای کشور داشته است. از جمله این اثرات می‌توان موارد ذیل را برشمرد: