گفتار پنجم: مرجع تصمیم گیرنده در خصوص جنگلها و مراتع
قسم دیگر مشترکات عمومی جنگلها و مراتع است. عرصه و اعیان جنگلها و مراتع قابل تملک خصوصی نبوده و چنانچه در مورد آنها سند مالکیت صادر شده باشد فاقد اعتبار است. تشخیص عرصه و اعیان به عنوان جنگل و مرتع موجب می‏شود که سند مالکیت به نام دولت صادر شود.
الف: مشخصات اراضی جنگلی و مراتع
جنگل یا مرتع یا بیشه طبیعی عبارت از جنگل یا مرتع یا بیشه‏ای است که به وسیله اشخاص ایجاد نشده باشد… مرتع اعم است از مشجر یا غیر مشجر… اگر مرتع دارای درختان جنگلی خودرو باشد مرتع مشجر نامیده می‏شود…
مرتع غیر مشجر زمینی است که اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که در فصل چرا دارای پوششی از نباتات علوفه‏ای خودرو بوده با توجه به سابقه چرا عرفاً مرتع شناخته شود. اراضی آیش ولو آن که دارای پوشش نباتات علوفه‏ای خودرو باشد، مشمول تعریف مرتع نیستند.
آن قسمت از اراضی ساحل دریا تا حدود سیصد متر از حریم دریا مشروط بر آن که از جاده ساحلی تجاوز نکند ولو آن که واجد شرایط فوق باشد مشمول تعریف اراضی جنگلی و مرتع (اعم از مشجر و یا غیر مشجر) نخواهد بود. (ماده اول قانون حفاظت و بهره‏برداری از جنگلها و مراتع مصوب ۳۰/۵/۱۳۴۶٫)
ب: مرجع تشخیص اراضی جنگلی و مراتع
حسب ماده ۲ قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور مصوب ۵/۷/۱۳۷۱ «تشخیص منابع ملی و مستثنیات ماده ۲ قانون مدنی شدن جنگلها و مراتع با رعایت تعاریف مذکور در قانون حفاظت و بهره‏برداری از جنگلها و مراتع با وزارت جهاد سازندگی است که شش ماه پس از اخطار کتبی یا آگهی به وسیله روزنامه‏های کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه‏های محلی و سایر وسایل معمول و متناسب محلی، ادارات ثبت موظفند پس از انقضای مهلت مقرر در صورت نبودن معترض حسب اعلام وزارت جهاد سازندگی نسبت به صدور سند مالکیت به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.»
ج: اعتراض به تشخیص جنگل یا مرتع
معترضین می‏توانند پس از اخطار یا آگهی وزارت جهاد سازندگی اعتراضات خود را با ادله مثبته جهت رسیدگی به هیأت مذکور در قانون تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۷ مجلس شورای اسلامی تسلیم نمایند. صدور سند مالکیت به نام دولت مانع از مراجعه معترضین به هیأت مذکور نمی‏باشد.^[۱۵] با توجه به این که هیأت موضوع ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع ماهیت اداری داشته و مرجع اعتراض به تصمیمات دادگاههای اداری، دیوان عدالت اداری است معذلک تبصره ۲ ماده واحده قانون مذکور دیوان عدالت اداری را مکلف نموده که کلیه پرونده‏های موجود در ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع کشور و اصلاحیه‏های بعدی آن را که مختومه نشده است به کمیسیون موضوع این قانون ارجاع نماید. به نظر می‏رسد اعتراض اشخاص موضوع حقوق خصوصی در مورد مالکیت اراضی موضوعی ماهوی و در صلاحیت محاکم عمومی دادگستری است. تجدید نظر در آرای صادره از هیأتها موضوع ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع و مرجع آن محل تردید و اختلاف است. (شمس ، ۱۳۹۲: ۱۶۷)
گفتار ششم: مراجع تصمیم گیرنده در خصوص کاربری اراضی شهری و خارج از محدوده شهرها
حفظ کاربری اراضی واقع در خارج محدوده شهرها و تعیین کاربری برای مستغلات و اراضی واقع در محدوده شهرها برای مالکین محدودیت ایجاد می‏نماید. ولی مصالح عمومی و اجتماعی اقتضا دارد که اراضی و مستغلات در کاربری های معین و مورد نیاز به کار گرفته شوند و تغییر کاربری تحت ضوابط و نظارت دولت باشد.

الف: کاربری اراضی شهری
نقشه‏های مصوب شهری برای مناطق مختلف شهرها و اراضی شهری نوع خاصی از مصرف را معین می‏نماید لذا مالکین اراضی و مستغلات مکلفند که اراضی و مستغلات خود را در کاربری های معین مورد استفاده قرار دهند. به بیان دیگر تعیین کاربری‏های مختلف نوعی محدودیت برای مالکین ایجاد می‏نماید. تبدیل کاربری‏های غیرشهری به کاربری‏های شهری و تبدیل کاربری های شهری به یکدیگر از وظایف کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری است.
ب: کاربری اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها
وجه مشترک قوانین مختلف تحدید مالکیت اراضی، تاکید بر حفظ کاربری اراضی مزروعی و باغات است. ^[۱۶] انتقال ارادی یا قهری این اراضی نیز منوط به حفظ کاربری زراعی می‏باشد. (ماده ۱۹ قانون اصلاحات ارضی سال ۱۳۴۰٫)
به موجب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‏باشد. در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‏های ذیربط زیر نظر وزارت کشاورزی می‏باشد. ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در موارد تفکیک اراضی زراعی و باغها و تغییر کاربری آنها در خارج محدوده شهرها و شهرکها از وزارت کشاورزی استعلام و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.
در مواردی که به اراضی مزروعی و باغها مجوز تغییر کاربری داده می‏شود ۸۰% قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه کل کشور واریز می‏گردد. (ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴).
مبحث سوم : اعتراض به تجدید حدود
اعتراض به تحدید حدود یکی از دعاوی ثبتی است که قبل از ثبت ملک در دفتر املاک موضوعیت پیدا می کند . در دعوی اعتراض به تحدید حدود ، معترض نسبت به تقاضای ثبت ملک کلاً اعتراضی ندارد بلکه اعتراض او ناظر به این است که در جریان تحدید حدود قسمتی از ملک او جزء ملک متقاضی ثبت محسوب گردیده است و به عبارت دیگر حدود تعیین شده به حقوق وی تجاوز نموده است .
ماده ۲۰ قانون ثبت مقرر می دارد : مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است می تواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود بوسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیتدار عرضحال دهد . تقاضا کننده ثبتی که خود یا نماینده اش در موقع تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهار شده از طرف مجاورین مطابق ماده ۱۵ تحدید شده می تواند مطابق مقررات این ماده عرضحال بدهد .
گفتار اول : اعتراض کنندگان به حدود
با توجه به ماده ۲۰ و ۲۷ قانون ثبت مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئین نامه اجرائی قانون ثبت کسانی که حق اعتراض به حدود دارند عبارتند از : الف: مجاورین ب: متقاضی ثبت ج:اداره اوقاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر .
بند نخست : مجاورین
بر اساس صدور ماده ۲ مجاوری که نسبت به حدود برای خود حقی قائل است می تواند به تحدید حدود اعتراض نماید . لازم به ذکر است که اعتراض به حدود از طرف غیر مجاور پذیرفتنی نیست چرا که غیر مجاور در دعوی ذی نفع نمی باشد و مجاور نیز فقط در حدی که مجاورت دارد ذی نفع محسوب می شود بنابراین چنانچه اعتراض مجاور نسبت به حدی باشد که باوی مجاورت ندارد این اعتراض مسموع نخواهد بود .
بر اساس قسمت دوم تبصره ذیل ماده ۲۰ قانون ثبت چنانچه اعتراض به حدود از طرف غیر مجاور به عمل آمده باشد ، واحد ثبتی مربوطه نظر خود را در بی اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می نماید معترض می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور به هیات نظارت شکایت نماید رای هیات نظارت قطعی است .
بند دوم : متقاضی ثبت
بر اساس قسمت دوم ماده ۲۰ ، در صورتی که متقاضی ثبت یا نماینده اش در موقع تحدید حدود حضور نداشته باشند و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید حدود شده باشد می تواند به تحدید حدود اعتراض نموده و دادخواست به دادکاه صالح تقدیم نماید .
بند سوم : اداره اوقاف و متولی و غیره
وفق مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئین نامه قانون ثبت ناظر به ماده ۲۷ قانون ثبت ، اداره اوقاف و متولی و متصدی امور حبس نیز در صورتی که اعتراضی به تحدید حدود داشته باشند می توانند اعتراض نمایند .
گفتار دوم : شیوه اعتراض
مهلت اعتراض چه از طرف مجاورین و جه از طرف متقاضی ثبت ، طبق ماده ۲۰ قانون ثبت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود است . (شهری، ۱۳۸۸: ۶۲) لذا به موجب ماده ۲۰ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، معترض به حدود باید شکوائیه خود را که در آن اظهار داشته حدود معرفی شده از سوی متقاضی صحیح نیست به اداره ثبت محل تسلیم نماید بنابراین اگر مجاوری مدعی شود تمامی پلاک او داخل در محدوده مورد تحدید قرارگرفته است اولا دیگر مجاور نخواهد بود ثانیا اعتراض او اعتراض به اصل است نه به حدود . (جعفری لنگرودی، ۱۳۸۲: ۱۰۹) بنابراین ، اعتراض به حدود نیز ابتدائاً باید به اداره ثبت تسلیم و ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض دادخواست به دادگاه تقدیم نموده و گواهی آنرا به اداره ثبت تسلیم نماید . بدین ترتیب نحوه اعتراض به تحدید حدود نیز مانند اعتراض به اصل ملک است و چون در اعتراض به اصل ملک توضیح کافی داده شد دیگر نیازی به تکرار نیست . فقط یادآوری می شود که دعوی اعتراض به حدود نیز باید با تقدیم دادخواست و رعایت مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی به عمل آید و از حیث مالی بودن و غیر مالی بودن نیز ، دعوی مالی محسوب می گردد . (شهری، ۱۳۸۸: ۶۲)
با این حال ، «طبق نظریه کمیسیون مشورتی حقوق مدنی مورخ ۰۱/۰۵/۱۳۵۴ در اعتراض به حد چون معترض در مقام اثبات حق مالکیت خود نسبت به ملکی است که متقاضی ثبت در صدد تملک آن برآمده است ، لذا دعوی مالی محسوب می گردد .» ( اباذری فومشی، ۱۳۸۶: ۶۸) همچنین ،«طبق نظریه کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی مورخ ۰۸/۰۳/۱۳۴۶ اولا به موجب ماده ۳۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه قبلا دعوی ممانعت از حق اقامه شده و بعدا دعوی اعتراض به تحدید حدود طرح شد رسیدگی مستقل به دعوی ممانعت از حق مخالف ماده مزبور نخواهد بود . ثانیا با توجه به ماده ۲۰ قانون ثبت املاک دعوائی که در موعد معین در ماده مذکور اقامه می شود ممکن است راجع به مالکیت یا حقوق ارتفاقی باشد ( اباذری فومشی، ۱۳۸۶: ۶۷)
به موجب بخش نامه ۱۳۰۶۹ ـ ۰۵/۰۷/۱۳۱۱ «در مورد املاکی که تحدید حدود آن در زمان قانون سابق به عمل آمده و حالا جزء ثبت عمومی واقع می شود بایستی در موقع تهیه اعلان تحدید حدود املاک مجاور در مقابل نمره آن املاک قید کرد ، تحدید حدود آن قبلا به عمل آمده و اعتراضات به حدود آن از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود املاک مجاور تا ۳۰روز بر طبق ماده ۲۰ قانون ثبت پذیرفته خواهد شد »( سازمان ثبت اسناد و املاک،۱۳۸۷: ۷۵)
چنانچه تحدید حدود ملکی تمام شده باشد لاکن هنوز آن ملک ثبت در دفتر املاک نشده باشد ، آنگاه دیگری همان ملک را مورد درخواست ثبت قرار بدهد و آگهی های آن منتشر و در مواعد قانونی اعتراضی نشود ، در این فرض دادگاه ها به موجب ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک حق رسیدگی ندارند اما مراجع اداری ثبت (هیات نظارت و شورای عالی ثبت موضوع مواد ۲۵ و ۲۵ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک) حق رسیدگی دارند . در پایان باید به این نکته خاطر نشان نمود ماده واحده ای تحت عنوان قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت که فاقد سابقه بود و یا اعتراض آنها در مراجع قضائی از بین رفته مقرر می دارد : از تاریخ تصویب این قانون اعتراضاتی که به موجب مادتین ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت تا پایان سال ۱۳۶۰ نسبت به اصل یا حدود املاک به‌مرجع قضایی ذیربط ارسال گردیده و به هر علت سابقه اعتراض در مراجع قضایی وجود ندارد معترضین یا قائم‌مقام قانونی آنان می‌توانند حداکثر ظرف‌مدت ۶ ماه دیگر از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون دادخواست اعتراض خود را با در دست داشتن مدارک لازم به دادگاه صالح تقدیم نموده گواهی لازم‌در این مورد اخذ و به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند اگر در این مدت بدون عذر موجه شرعی مراجعه ننمایند معرض شناخته خواهند شد.
تبصره ۱ - متقاضیان ثبت املاک یا قائم‌مقام آنها که نسبت به تقاضای ثبت آنان اعتراض شده و از طرف معترض یا معترضین در مهلت تعیین شده‌فوق گواهی مربوط را به ثبت محل تسلیم ننموده‌اند می‌توانند با مراجعه به دادگاه مربوط و اخذ گواهی مبنی بر نداشتن سابقه اعتراض قبلی و عدم‌تقدیم دادخواست جدید آن را به ثبت محل تسلیم نموده و تقاضای ادامه عملیات ثبتی را بنمایند. ثبت محل مکلف است نسبت به ادامه عملیات ثبت‌اقدام نماید.
تبصره ۲ - اعتراض به تقاضای ثبت و تحدید حدود (‌موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت) می‌باید توسط معترضین ظرف مدت یک ماه از تاریخ‌تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی با تقدیم دادخواست به مرجع ذیصلاح قضایی صورت پذیرد.
تبصره ۳ - مهلت مذکور در تبصره ۲ ماده ۷ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۱۳۶۵٫۴٫۳۱ و الحاق موادی به آن مصوب ۱۳۷۰٫۶٫۲۱ به مدت ۲ سال دیگر از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تمدید می‌شود. »
عمل به این ماده واحده مشتمول بر شروط زیر است : ۱ ـ وجود اعتراض مسلم و محقق باشد ؛ ۲ ـ معترض حاضر و بر اعتراض خود پابرجا باشد؛ ۳ ـ سوابق اعتراض در اداره ثبت یا مراجع قضایی از بین رفته باشد ؛ ۴ ـ مرجع قضایی نتواند اتخاذ تصمیم نماید ؛ فلذا چون اداره ثبت نمی تواند عملیات ثبتی را ادامه دهد و باید منتظر صدور حکم نهایی از مرجع قضایی باشد به نحوی که در این ماده واحده مشخص شده عمل می شود اما در صورتیکه مورد اول محقق نباشد واحد ثبتی نسبت به ادامه عملیات اقدام خواهد نمود و در صورتیکه موارد دوم و سوم محقق نشود صرف گواهی مرجع قضایی مبنی بر عدم ارائه دادخواست و صدور حکم راه را بر واحد ثبتی جهت ادامه عملیات هموار می کند زیرا اصل بر این است که معترضی وجود ندارد .
«اعتراض به هر صورت مانع انجام معاملات نخواهد بود و خریدار می تواند با علم به موضوع اعتراض و خصوصیات آن معامله را قبول کند و این مطلب در سند تصریح خواهد شد لذا خریدار در دعئی اعتراض جانشین مستدعی ثبت یا معترض الیه خواهد شد . » (حقیقت، ۱۳۸۷: ۱۰۲)
در این خصوص ماده ۴۲ قانون ثبت اسناد و املاک بیان می دارد : «هرگاه مورد انتقال ملکی باشد که نسبت به آن عرض حال اعتراضی داده شده است انتقال دهنده مکلف است در حین انتقال، انتقال گیرنده را از وجود معترض و در ظرف ده روز از تاریخ انتقال معترض را از وقوع انتقال و اسم انتقال گیرنده و به وسیله اظهارنامه رسمی مسبوق نماید و اگر انتقال دهنده در حین انتقال از اعتراضی که شده است رسماً مطلع نبوده و یا عرض حال اعتراض بعد از انتقال داده شود انتقال دهنده مکلف است در ظرف ده روز از تاریخ اطلاع رسمی معترض را به وسیله اظهارنامه رسمی از وقوع انتقال و اسم منتقل الیه و انتقال گیرنده را در همان مدت و به همان طریق از وقوع اعتراض مسبوق کند. فلذا منتقل الیه به محض ابلاغ اظهارنامه در مقابل معترض قائم مقام انتقال دهنده شده و دعوی بدون تجدید عرضه ها به طرفیت او جریان خواهد یافت. انتقال دهنده ای که مطابق مقررات فوق عمل ننماید مسئول هر ضرر و خسارتی خواهد بود که از تخلف او بر انتقال گیرنده و یا معترض وارد گرددو مادام که ضرر و خسارت مزبور را جبران نکرده است به تقاضای انتقال گیرنده یا معترض توقیف خواهدشد.
تبصره- هرگاه معترض حقوق ادعائیه خود را به دیگری انتقال دهد آن شخص بدون تجدید عرض حال قائم مقام او شده و از مواعدی که برای معترض در تاریخ انتقال باقی است استفاده خواهد کرد.»
مبحث چهارم : دعاوی مربوط به ثبت اسناد و ابطال و اصلاح اسناد
گفتیم که منظور از دعاوی مربوط به ثبت اسناد دعاویی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت حادث می گردد ، اینگونه دعاوی را می توان به شرح زیر طبقه بندی نمود : الف : دعاوی مربوط به اسناد مالکیت معارض . ب : دعوائی که بر اساس بند ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت مطرح می شود . ج : دعاوی مربوط به ابطال سند . د : دعوی اعتراض افرازی . بدین ترتیب مباحث این فصل را در چهار بخش ارائه می گردد .
گفتاراول : دعاوی مربوط به اسناد مالکیت معارض
سند مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً موخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهائی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالکیت معارض را دارد .( جعفری لنگرودی،۱۳۷۶: ۲۶۶)
بر اساس ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض ، هر گاه در هیات نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک ، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی ، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است ، سند مالکیت معارض نامیده می شود . بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد آنکه تاریخش موخر است سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر (موخر الثبت)است سند معارض خواهد بود . (شهری، ۱۳۸۳: ۱۷۴)
بند نخست : مرجع تشخیص سند مالکیت معارض
به موجب بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت ، رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است. بنابراین تشخیص اینکه آیا دو سند معارض می باشند یا خیر با هیات نظارت می باشد و دادگاه در این خصوص صلاحیت ندارد .